根據《2018互聯網房產平臺調查報告》顯示,73.75%的受訪者,將“房源信息發布的真實性”選做了首要原因。另外,70.79%的受訪者認為“房源信息豐富性”是重要因素。早在2000年前后,就有房產中介從業人員開始倡議真房源,時至今日,房源的真實性依然困擾著房地產經紀行業。
選擇互聯網房地產交易服務平臺時,受訪者優先考慮的因素如下:
(圖片來自于《2018互聯網房產平臺調查報告》)
一、為什么房產中介平臺很難做到100%真房源?
1、第三方房地產網站中的房源信息,內容發送的邏輯類似于我們發微博,朋友圈,信息具有瞬間性和固定性。也就是說,在房產交易處于一個動態的情況下,產生了網絡信息與實際情況的不對稱。而第三方平臺無法實時核實房源的真實情況,便產生了很多過期房源。
2、房地產網站在發布這些房產信息的規則設置中,是存在一定漏洞的,不排除某些房產經紀人利用這些漏洞,在范圍內修改面積、價格、使用虛假圖片、發表概念模糊帶有誘導性的文字,從而產生假房源。
3、對于大部分第三方房產網站,房源數量的多少,是跟網站流量掛鉤的,為了自身的盈利,房產網站往往不會嚴格限制房源的數量及真實性。
越來越多由虛入實的互聯網中介平臺們堅持互聯網流量為王,向房產中介行業輸出流量,但如果以流量為導向,平臺的設計機制與商業模式,決定了它很難杜絕假房源,完全只能依賴經紀公司的自律。假房源越泛濫,真房源的經紀人就越吃虧。
不僅如此,假房源對買賣雙方的影響,也是非常巨大的。由于虛假房源信息較多,價格差別較大,干擾了正常的市場信息。賣方在出售房源時很難定價、且不斷被無謂的電話騷擾,買方在買房時對價格摸不清,直接影響買房。虛假房源的存在不僅浪費買賣雙方的時間、精力、物力、財力,更是損害了消費者的知情權、選擇權和公平交易權,對市場交易的多個方面都產生了不良影響。
二、究竟什么樣的房源,才算100%真房源?
房產互聯網如果講‘大數據’,前提就必須是真房源。如果房源信息都是假的,那么基于房源產生的大數據,就無法回頭去驗證房源信息是真的。真房源對經紀公司太重要了,不僅關乎服務品質,而且決定經紀人合作效能,要做真房源,不僅僅房源真實存在、價格真實合理,這涉及到五大維度的“真”。
1、真實可售:須為法律法規允許交易的房產,不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房產;
2、真實存在:房產為真實存在,不是虛構或虛擬存在;
3、真實委托:業主真實委托出售/出租;
4、真實價格:是業主委托公布或當前明確表示同意發布的價格,以業主委托書價格為準;
5、真實信息:房屋區位、用途、結構、戶型、照片/視頻真實,面積差異不超過±3%。
三、究竟誰才是真正的100%真房源?
基于以上原則,記者針對目前主流的互聯網房屋中介平臺,對于房源隨機調查、房源發布審核機制及各平臺提升房源真實性的相應措施進行了調查,其中包括:安居客、房天下和樂有家。
各平臺房源真實性
在房源真實性方面,安居客一直稱自己為“全房源網”而非真房源網,看來,它們的最終目標還是流量,目前,安居客并未對外公開該平臺房源真實度的數據,但記者通過隨機點選了三套“看起來不錯”的房源進行電話溝通,其中一位接通電話便表示房屋已經賣掉,可以看看其他房源,另一套表示房源的確存在,但與照片所示有些差異。
在房天下平臺中,記者想要尋找“個人房源”標簽的房源,但搜索“個人房源”顯示的仍然是中介房源。記者發現,在安居客和房天下平臺中,房源價格普遍低于市場價20-30%,圖片制作精美,而這些房源往往真實性存疑。
在樂有家平臺中,記者看到“假一賠百”的標語,但凡發現一套假房源,便會賠付給舉報者100元的現金獎勵,在瀏覽了十幾套房源后,其中有一套房源,電話溝通時房源描述有誤,經舉報后當天便有客服人員聯系溝通,客服表示,房源問題存在爭議,可真可假的,一律判定為假房源。核實完畢后,隔天便收到賠付的100元。有了這樣的機制,相信瀏覽網站的用戶會與樂有家一起共同監督虛假房源。
房源發布審核機制不完善是虛假房源的源頭
在以上三個平臺中,安居客中,房東可免費發布房屋信息,發布過程只需要將房屋信息提交,安居客平臺按區域自動匹配經紀人聯系房東,可以說是毫無審核機制。
(圖片來自安居客官網)
房天下平臺在房屋發布時,會彈出提示:必須是業主個人發布房源,不允許經紀人發布。一經發現,會立刻下架房源。雖然存在提示,但在發布過程中,并沒有其他審核機制。
2018年11月,房天下被北京市住建委“點名批評”:房天下網站對房源信息發布主體的審核環節存在漏洞,致使他人可以盜用其它房地產經紀機構的營業執照或變造其他經紀人員信息卡,用于在該網站發布違規房源信息。
(圖片來自房天下官網)
相比之下,樂有家的房源發布是相對嚴謹的,在房東填寫委托后,系統會為房源匹配經紀人,并進行線下的真實核對,委托人是否是真正業主,或與業主的關系?核實業主報價,價格是否超限?是否抵押、是否唯一住宅、是否查封、是否可減免營業稅等。當房屋通過重重考驗之后,才能夠被上架。
(圖片來自樂有家官網)
若想控制房源的真偽,房源信息發布是最初的源頭,只有平臺愿意去整頓審核,付出大量的人力物力,從表面上來看,是松散的審核機制以及形同虛設的評價體系為個別房產經紀公司提供了利用虛假信息獲取流量的機會。如果平臺方沒有建立房源大數據庫,讓每一套可能交易的房源,都對應唯一的物理地址,就難以杜絕虛假房源。
各平臺如何提升房源真實性?
實際上,不管是安居客、房天下還是樂有家,近年來都在不斷的采取相應的措施來提升房源的真實度,但因每個品牌的戰略不同,各平臺采取了不同的措施。
樂有家除了在線舉報、全民監測外,還建立了全面的“樓盤字典”,10000多人參與,逐個采集、逐個核驗,建立“唯一房號”樓盤字典,包含房源房間門牌號、標準戶型圖、屬性信息、配套設施信息、歷史業務數據等,每套房源還有300字的描述字段等。在這樣完備詳細的信息錄入環節中,“樓盤字典”可以智能判別真實房源,輔之人工審核,確保了樂有家房源真實性。
安居客采取了同樣的思路,不同的是它依托于58同城、趕集網等大中介平臺的數據,推出了基于全場景五維算法的“云庫3.0”系統。例如,其“小區大全”能細化至各小區的房源狀況。“云庫3.0”是安居客第三代大數據引擎,在安居客全平臺數據的基礎上,進一步打通包括58同城、趕集網、中華英才網、58到家等平臺的所有數據。
房天下于2019年6月,與21世紀不動產牽手,房天下成為21世紀不動產新的外部流量引入入口。與以往的區別是,經紀人不再以個人行為在流量平臺發布房源,而是通過21世紀不動產內部系統發布房源,核驗之后,系統直接對接房天下經紀人賬號上。這樣保證房源的真實性。
目前,房產中介第三方發布平臺監管確實存在缺失,盡管各平臺都在使出渾身解數進行審核完善,仍避免不了假房源泛濫的事實。真房源應該是融在骨子里道德里的最基本的要求,是所有中介機構、從業人員的基本行為準則。爭做真房源,從形式上來說是改進,趨勢上來說一種前進,假房源注定是被行業和社會淘汰。
湘公網安備43011102000873號
