1、土地增值稅的應稅收入

　　《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

　　《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）：一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：

　　營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

　　2、預交土地增值稅的計算

　　根據上述政策，房地產開發企業在收到預收款時：

　　1、一般計稅方法下：

　　預交土地增值稅=預收款/（1+11%）*土地增值稅預征率

　　2、簡易計稅方法下：

　　預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

　　土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

　　如：某房地產開發企業開發A項目（開工日期在2016年5月1日后），2017年7月銷售普通住宅預收房款1110萬元，根據當地的規定，土地增值稅預征率2%。則:

　　1、正常情況下，土地增值稅預征稅款計算：

　　土地增值稅預征的計征依據=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

　　預交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預征率=1000*2%=20萬元。

　　2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算：

　　應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

　　土地增值稅預征的計征依據=1110-30=1080萬元

　　預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

　　從上述結果來看，雖然計算簡化了些，但預交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務總局公告2016年第70號規定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算”，“可按照”上述方法進行計算，但在個別省市，強制納稅人按照上述規定計算繳納我認為有些欠妥。

　　3、預交土地增值稅的會計處理

　　沿用上例，該企業預交土地增值稅20萬元，則會計處理如下：

　　借：應交稅費-應交土地增值稅20

　　貸：銀行存款20

　　待開發項目達到完工條件，相應的收入及成本結轉損益時，將土地增值稅轉入稅金及附加科目：

　　借：稅金及附加20

　　貸：應交稅費-應交土地增值稅20

　　但有的企業在預交土地增值稅的同時就將其轉入“稅金及附加”，不符合權責發生制的要求和收入成本的配比原則。

　　還有的企業在預交土地增值稅的同時將其轉入“預付賬款或待攤費用—待轉土地增值稅”，在符合完工條件時再轉入“稅金及附加”。我認為這樣處理“應交稅費-應交土地增值稅”期末余額更能準確反映土地增值稅在項目未完工時應該預交的金額，更能反映出期末資產負債狀況的合理性和公允性。所以，我個人更傾向于這種會計處理方式。